Incorporação Imobiliária


PERGUNTA: O que é incorporação imobiliária e quais os requisitos para o seu registro?

A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a alienação total ou parcial, sendo regulada pela Lei nº 4.591/1964. Para o registro da incorporação imobiliária, o incorporador deverá apresentar os seguintes documentos, com firmas reconhecidas quando de origem particular, no Ofício de Registro de Imóveis, os quais serão autuados e numerados:

1. Memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, requerendo o registro da incorporação e contendo as informações constantes no item “1”, alínea a, inciso I, do art. 1.059 do Provimento Conjunto 93/2020/TJMG.
2. Título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado;
3. Certidões negativas de tributos e débitos referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores de âmbito federal, estadual e municipal;
4.  Certidão negativa de contribuições previdenciárias;
5.  Certidão negativa de protesto de títulos abrangendo 5 anos;
6. Certidão Negativa de Ônus e Ações reais do imóvel;
7. Certidão contendo o histórico de propriedade do imóvel abrangendo os últimos 20 anos;
8. Projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
9. Folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII da NBR, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas, com ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros;
10. Alvará de construção com prazo de validade;
12. Contrato-padrão (facultativo);
13. Declaração acompanhada de planta indicando o número de veículos que a garagem comporta e os locais respectivos;
14. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei nº 4.591/1964;
15. Certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno;
16. Declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias.
A incorporação somente poderá ser registrada após o registro da instituição e da convenção de condomínio. Além disso, tem-se que o registro da incorporação é requisito obrigatórios e essencial para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas que futuramente existirão.

Referência: Lei 4.591/64 e art. 1.056 a 1.067 do Provimento Conjunto 93/2020/TJMG